Offene Immobilienfonds haben Bewertungen künstlich hochgehalten

Die jahrelange Hochphase auf dem deutschen Immobilienmarkt hat bei vielen Anlegern in offene Immobilienfonds für Sicherheit gesorgt. Doch seit der Zinswende und den wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Kriegs stehen diese Fonds unter Druck. Steigende Baukosten und Unsicherheiten durch das Heizungsgesetz haben den Immobilienmarkt verändert. Trotz dieser Herausforderungen blieben die Bewertungen der in Fonds gehaltenen Immobilien erstaunlich stabil. Diese Stabilität wirft jedoch Fragen auf: Wurden Immobilien künstlich überbewertet?

Bewertungskluft in offenen Immobilienfonds

Ein prägnantes Beispiel für die Diskrepanz zwischen Buchwert und Marktwert bietet der UniImmo: Wohnen ZBI-Fonds von Union Investment. Trotz einer klaren Marktabschwächung wurden die darin enthaltenen Immobilien bis 2024 weiterhin als wertstabil geführt. Als sich jedoch Anleger von ihren Anteilen trennten und Neuinvestitionen ausblieben, waren die Fondsmanager gezwungen, Immobilien zu verkaufen. Die Richtlinien für offene Fonds erlauben jedoch keine Verkäufe unterhalb von fünf Prozent des letzten Bewertungswertes.

Dies führte dazu, dass der Fonds eine Sonderbewertung anordnen musste. Das Resultat: drastische Abwertungen, die den gesamten Fondswert um mehr als 15 Prozent reduzierten. Damit verloren Anleger in kürzester Zeit hunderte Millionen Euro, was das Vertrauen in die vermeintlich stabilen Bewertungen stark erschütterte.

Die Rolle der Gutachter

Die Bewertung von Immobilien innerhalb solcher Fonds obliegt grundsätzlich unabhängigen Gutachtern. Doch die Unabhängigkeit dieser Gutachter wird zunehmend infrage gestellt. Wie auch bei anderen Fonds gab es Berichte, dass die beauftragten Gutachter unter Druck gesetzt wurden, höhere Bewertungen zu akzeptieren, um den Fonds stabil erscheinen zu lassen. Da sie von den Fondsgesellschaften selbst bezahlt werden, könnte die objektive Bewertung der Immobilien in einigen Fällen gefährdet sein. Frei nach dem Prinzip: „Wer zahlt, bestimmt die Musik.“

Besonders brisant ist, dass offene Immobilienfonds, wie der UniImmo: Wohnen ZBI, selbst nach 2022 als sichere Anlagen beworben wurden. Viele Investoren waren sich der Risiken nicht bewusst, die durch die Volatilität des Immobilienmarktes entstehen. Hätten sie von den realen Marktbedingungen gewusst, wären sie vermutlich vorsichtiger gewesen und hätten ihre Investitionen überdacht.

Klagen als Ausweg für Anleger

Für viele betroffene Anleger stellt sich nun die Frage, ob sie rechtliche Schritte gegen die Fondsgesellschaften einleiten können. Grundsätzlich ist in vielen Fällen nämlich eine Rückabwicklung der Investition möglich, sodass Anleger ihre vollständigen Investitionen sowie gezahlte Zinsen zurückfordern können, wenn nachweislich Fehlbewertungen vorlagen.

Goldenstein Rechtsanwälte berät betroffene Anleger kostenfrei bezüglich ihrer möglichen Rechte in der Sache und hat bereits erste Klagen eingereicht. Investoren können der Kanzlei über ein sicheres Online-Formular Informationen zu ihrem Investment übermitteln und bestehende Rechtsansprüche anschließend von den Experten der Kanzlei prüfen lassen. Dieser Service ist selbstverständlich komplett unverbindlich und kostenfrei.

Auch die Rechtsdurchsetzung kann grundsätzlich komplett ohne Kostenrisiko erfolgen. Teilweise übernehmen Rechtsschutzversicherungen die vollständigen Verfahrenskosten ihrer Kunden. Wer nicht rechtsschutzversichert ist oder eine Rechtsschutzversicherung hat, die keine Vermögensanlagen deckt, kann die eigene Klage aber auch selbst finanzieren.